El arrendamiento, el usufructo, el crédito hipotecario, el leasing habitacional y los contratos de adquisición son modalidades contractuales privadas que permiten el acceso a un lugar habitable. Por esta razón pensar en estrategias que permitan a las personas alcanzar la propiedad o la tenencia habitacional conduce a preguntarse, entre otros asuntos, por los instrumentos de protección que se derivan de tales contratos de vivienda.
Las garantías contractuales con las que cuentan quienes acceden a una vivienda reflejan un ámbito cotidiano en el que se hace exigible el derecho a un techo decente. El contrato no es un instrumento ajeno a las preocupaciones sobre la realización del derecho a la vivienda. De hecho, algunos de los componentes del contenido normativo del derecho a la vivienda están relacionados con la celebración y ejecución de los contratos mediante los que se alcanza cualquier forma de tenencia habitacional. Sobre tal punto, la Corte Constitucional al interpretar el derecho a la vivienda conforme a los parámetros de protección de derechos habitacionales establecidos en instrumentos internacionales ha incluido como elementos del derecho a la vivienda entre otros a la existencia de múltiples modalidades contractuales de acceso y a las garantías para asegurar la tenencia de un lugar habitable. La concepción del derecho contractual como una garantía que permite la realización del derecho de la vivienda altera algunas características tradicionales de los negocios jurídicos que permiten disfrutar de la propiedad o tenencia de un bien. Cuando el bien sobre el que se realiza una transacción es un inmueble para vivienda, algunas reglas de la teoría general contractual sufren transformaciones con el objetivo de proteger al consumidor; quien, en el modelo de acceso colombiano, logra este derecho en el mercado mediante transacciones con otros actores privados.
De este modo la configuración de los negocios jurídicos sobre la vivienda resulta problemática, pues enfrenta algunas ideas sobre cómo debe ser el derecho contractual de la vivienda defendidas por diversos actores tales como consumidores, acreedores y agentes económicos que participan en el mercado de inmueble. Adicionalmente la determinación de un marco contractual especial para el acceso y la protección de la tenencia de vivienda es una preocupación estatal que puede constatarse en la estructura gubernamental creada para atender las necesidades habitacionales de los ciudadanos, en la existencia de un sistema especializado de financiación de vivienda, en la promulgación de un profuso marco normativo relacionado con los contratos de vivienda y en las múltiples decisiones judiciales que en materia constitucional han delimitado algunas obligaciones contractuales concretas. Las numerosas decisiones de la Corte Constitucional que aplican directamente la Constitución a los contratos de vivienda han creado nuevas formas de comprensión de las reglas vinculadas con la celebración y ejecución de los contratos de vivienda y con su contenido obligacional. De esta forma, la jurisprudencia constitucional ha abierto el camino para que los desarrollos en materia de derechos sociales tengan incidencia en los contratos de vivienda. En este panorama, este artículo de reflexiona sobre los insumos que le han servido a la jurisprudencia constitucional para pensar al derecho contractual como una garantía del derecho a la vivienda digna y adecuada. Además, el texto presenta las bases constitucionales para la construcción de un derecho contractual acorde con los derechos habitacionales y el modelo de derecho contractual defendido por la Corte Constitucional en los litigios sobre contratos de vivienda.
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López-Castro Yira. Viviendo bajo un contrato: la constitucionalización del derecho contractual. Jurídicas; 13(1): 82-99. Disponible en:
https://revistasojs.ucaldas.edu.co/index.php/juridicas/article/view/3481